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真實案例:分手或永乐国际后,共同的房貸怎么還?

來源: 作者: 時間:2019-01-04 21:00:53

  今年的娛樂圈真是陷入了一個“怪圈”,倪妮井柏然、闞清子紀凌塵相繼宣布分手后,最近,馬思純和歐豪的工作室也雙雙在微博發文宣布兩人已分手。

  網友直呼分手季來了!所以問題來了!假如男女之間碰上分手了、永乐国际了、合力貸、接力貸的兒女又想買房,背負的房貸怎么還?會影響以后的貸款額度和購房名額嗎?

  焦點1:男女朋友合伙買房

  分手后房貸怎么辦?

  【案例】前年,大鵬在父母的資助下在佛山買了一套樓。支付了三成首付后,還要貸款80萬元,等額本息貸款30年,每月還貸5300元。大鵬參加工作不到3年時間,每月工資不到6000元,工資流水顯然達不到銀行要求。于是,大鵬打算跟男朋友梅梅一起供樓。大鵬和梅梅拍拖兩年多,兩個人準備結婚。梅梅告訴大鵬,他可以供樓,收樓后,由梅梅負責新房的裝修。于是,兩個人一起合伙買了房,房產證上寫了兩個人名字,但每月月供由梅梅出。今年年初,梅梅和大鵬鬧翻分手了。大鵬提出要房子,但貸款沒還完,該怎么辦?可以直接變更大鵬為貸款人嗎?

  點評:變更貸款人 先要理順房產歸屬問題

  男女朋友分手要分房子,最簡單的方法是由一方先贖樓,然后銀行解押,再辦理房產證過戶。這樣房子的產權就相當明晰了,再根據兩人的出資比例結算收益和債務。

  但是,面對幾十萬元的貸款,贖樓并不容易。拿不出贖樓款,能否直接辦理貸款人變更呢?原則上說,變更貸款人可向貸款行提出申請,得到貸款行同意就可辦理。但是,目前不少銀行不愿意辦理貸款人的變更。比如,農行系統就暫時不能辦理貸款人的變更。

  即使有銀行愿意做,這個過程也相當復雜。首先要到公證處出具公證書,申明房子歸到誰的名下;由房產所有人向貸款銀行申請貸款人的變更。這時,要求房產所有人在貸款銀行存放一筆保證金,保證金數據要等同于貸款余額。另外,還要求房產所有人具備還款能力,收入流水要達到每月月供的兩倍以上。達到這些要求后,銀行會作重新抵押,重新放款。

真實案例:分手或永乐国际后,共同的房貸怎么還?

  焦點2:不是主貸人

  永乐国际后也要還房貸嗎?

  【案例】黃小小和琳琳婚后買了一套大四房。房子寫的是琳琳的名字,但主要供房人是黃小小。

  如今,黃小小和琳琳的婚姻走到了盡頭。但房子的銀行按揭還未結清,每個月還需要還貸款。由于該房產的主貸人是黃小小,琳琳覺得既然已經永乐国际了,自己就更不用理會房貸的事了。

  點評:即使沒參與貸款 也要履行償還義務

  顯然,琳琳的想法是錯誤的。由于夫妻共同貸款買房,原則上婚后共同購買的房屋屬于共同財產,應當平均分配,也可以由雙方協議去設定份額。但是需要注意的是,夫妻婚后的債務是共同的,無論是否身為“主貸人”,是否共同申請了住房貸款,夫妻都有償還住房貸款的義務。當房產判定由永乐国际后的一方所有,作為“共同貸款人”的一方才可以提出變更住房貸款人的要求,解除自己償還貸款的義務。如果單方面地認為自己沒有參與貸款合同,不用履行償債義務,無疑是對貸款理解有誤。

  焦點3:共同貸款人再買房

  是否影響購房名額和貸款額度?

  【案例】前幾年,佛山房地產市場曾出現過接力貸和合力貸的信貸產品。接力貸是指以父母作為所購房屋的所有權人,父母方的子女作為共同借款人,貸款購買住房的住房信貸產品。合力貸與接力貸剛好相反,合力貸指以子女作為所購房屋的所有權人,子女方的父母作為共同借款人,貸款購買住房的住房信貸產品。

  不管是接力貸還是合力貸,主要解決的是購房名額、貸款額度、貸款人年齡太小或太大等問題。目前,這類產品已經被喊停,目前佛山已難找相關產品。但如果曾經作為共同貸款人參與過合力貸或者接力貸,眼下又想買房,購房名額以及貸款額度會受到影響嗎?

  點評:不影響再次購房名額和貸款額度

  作為合力貸、接力貸的共同借款人,在貸款人中算次貸人,而銀行審批貸款時還是先看主貸人的情況。因此,作為共同貸款人再次購買商品住房時,其購房名額和貸款額度不受影響。記者從佛山農行了解到,只要房產證上沒有自己的名字,則這筆貸款和房子就不會計入共同借款人名下,不會影響到共同借款人下次的購房名額和貸款額度。

  不過,銀行會計算共同借款人的還款能力,即使是擔保的貸款也會被計算到借款人的還款能力中。例如,你作為接力貸的共同借款人,接力貸的月供為3000元/月,當你又要買房,月供約5000元/月,那么,你的流水至少需要16000元/月以上。

  焦點4:永乐国际了還可以進行公積金貸款嗎?

  【案例】我跟我老婆婚后購買一處房產,房產證是兩個人名字 ,40平,兩個人公積金一起貸款,現已還清 。后我老婆自己一個人公積金貸款購一處房產,大約是88平還在還款。現在我們永乐国际了,原來40平的房子賣掉了。現在我能自己申請買房嗎?可以貸款嗎?算二套利率?

  若您已經永乐国际,只要看您購買的是否是上海擁有所有權的自住住房,您個人名下是否有其他公積金債務且在貸款前六個月是否有連續正常繳存住房公積金,只要滿足條件就可以申請公積金貸款。永乐国际情況下,房屋套數認定是以您個人名下無成套住房登記為依據,若您名下沒有房產再次購房屬于首套住房。

  點評:住房公積金貸款根據產調來做認定

  具體的需要到住房公積金貸款受理部門根據產調來做認定,由于每個公積金貸款申請者的具體情況不同,最終套數認定、是否符合貸款資格及貸款額度將以實際當面核對借款人的規定資料的貸款辦理窗口的結果為準。

  說在最后:現在我們經常看到,不少情侶本想著談婚論嫁將來是一家人,在金錢方面就不分彼此。可是當他們分手后就會面臨很多問題,在這里也提醒大家,當你和自己的戀人沒有正式成為一家人之前,在關于重要房產、巨額錢款方面的所有權上還是要謹慎小心。有的時候一個決定可能就會讓你今后后悔不已。

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